Que prévoit la nouvelle loi sur le ravalement de façade pour une copropriété ?

Les copropriétaires sont souvent réticents à l'idée de procéder à un ravalement de façade compte tenu du coût qu'implique une telle rénovation. Ces travaux d'entretien sont pourtant nécessaires pour préserver l'esthétique d'un immeuble. Ils sont de plus particulièrement encadrés par la loi. Quelle est la réglementation sur le ravalement de façade pour une copropriété ? Comment se passe le vote en assemblée générale ? Qui est responsable des travaux et qui doit les financer ? Y a-t-il des aides disponibles ? On fait le point.

Ravalement de façade en copropriété : Que dit la loi ?

La loi française exige que les propriétaires maintiennent leurs façades en bon état. D'après les normes d'urbanisme régissant cette obligation, un ravalement de façade doit théoriquement être effectué tous les 10 ans. Certaines municipalités peuvent en effet imposer, par arrêté préfectoral, aux propriétaires d'immeubles une restauration de la façade obligatoire tous les 10 ans. C'est le cas notamment de la ville de Paris.

En l'absence d'une obligation décennale de la municipalité, le ravalement de façade doit alors être effectué lorsque les murs ont effectivement besoin de réparations autant pour l'esthétique du bâtiment que pour la sécurité des occupants. En pratique, il est conseillé de ne pas attendre plus de 15 ans au maximum entre chaque ravalement. En effet, une absence d’entretien prolongée peut provoquer des dégradations entraînant une baisse du niveau de performance thermique et acoustique de l'immeuble. 

Même si ces règles définies par le code de la construction et de l’habitat s’appliquent principalement dans les grandes villes comme Paris ou dans les villes avec un intérêt patrimonial historique, chaque commune reste libre de les appliquer ou non par le biais d'un arrêté préfectoral. 

Pour savoir si vous êtes concernés, il est préférable de contacter votre mairie. Si une obligation de ravalement n’est pas respectée par une copropriété, la mairie peut adresser une injonction au ravalement au syndicat de copropriété. Dans un tel scénario, en cas de non-application de l'injonction, le syndic risque une amende et peut dans le pire des cas voir sa responsabilité civile engagée, voire même être révoqué pour manquement à la gestion de l'immeuble.

Quelle majorité pour des travaux de ravalement ?

C'est la loi de 1965 sur le statut des immeubles en copropriété qui encadre le déroulement du vote en assemblée générale selon le type de travaux effectués :

• pour un simple ravalement se résumant à un nettoyage de la façade, une majorité simple des copropriétaires présents doit être atteinte pour les tâches de routine/entretien/nettoyage ;
• pour des travaux de plus grande importance, comprenant notamment des travaux de réparation voire d'isolation, une majorité absolue (la moitié des voix plus une) des copropriétaires présents est requise ;
• pour un ravalement faisant suite à une injonction municipale, la majorité absolue des tantièmes (la quote-part détenue par chaque copropriétaire) est cette fois nécessaire.

Une fois que la décision de ravaler un immeuble en copropriété est prise par le syndic lors d'une assemblée générale, il convient ensuite de solliciter des devis auprès d’artisans pour effectuer une évaluation précise des coûts représentés par ces travaux de rénovation.

Qui doit payer le ravalement de façade ?

Le montant du ravalement de façade doit être réglé au prorata des tantièmes détenus par chaque copropriétaire. Cela concerne les parties communes mais si le ravalement prévoit également une rénovation de parties privatives, alors les coûts associés doivent être assumés par les propriétaires concernés. En cas de doute sur ce qui relève des parties communes, consultez le bail et le règlement de copropriété.

Lorsque la rénovation de la façade concerne un appartement mis en vente, c'est au propriétaire effectif au moment du vote en Assemblée Générale qu'en revient la charge.

Comment doit-on payer un ravalement en copropriété ?

Le paiement des travaux de ravalement de façade dans une copropriété peut être réalisé selon 2  procédures : 

• de façon individuelle : chacun des copropriétaires paye alors sa quote-part, soit en recourant à un prêt bancaire, soit en utilisant ses économies ;
• de façon coordonnée avec un prêt collectif contracté par le syndicat de copropriété. Cet emprunt est alors effectué sur une base volontaire, les copropriétaires qui ne souhaitent pas y recourir ne sont pas obligés d'y souscrire et peuvent payer comptant. Ce prêt collectif n'entraîne par ailleurs aucune solidarité financière entre les co-contractants qui sont indépendamment responsables de leur remboursement.

Quelles aides pour un ravalement de façade en copropriété ?

En les combinant à des travaux d'isolation par l'extérieur, les copropriétaires peuvent obtenir des aides financières pour effectuer des travaux de ravalement de façade à condition que ceux-ci permettent d'améliorer l'efficacité énergétique de leur immeuble.

Ils peuvent notamment bénéficier de la prime Énergie par l'intermédiaire du dispositif des Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) avec des aides versées par les grands fournisseurs d'énergie. Le syndic doit pour cela faire appel à une entreprise certifiée RGE.

Ils peuvent également solliciter l'aide MaPrimeRénov’ Copropriétés sous réserve que la copropriété soit inscrite sur le registre national des copropriétés et qu’elle fasse appel à une assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO). La subvention peut alors représenter 25 % du montant des travaux dans la limite de 25 000 € par logement, soit une prime pouvant aller jusqu'à 6 250€.

Enfin, l'éco-prêt à taux zéro collectif (éco-PTZ collectif) permet de réaliser un emprunt pour certaines travaux dans les parties communes avec des intérêts pris en charge par l'Etat. Le montant maximum pouvant être emprunté s'élève alors à 50 000€ remboursables sur 20 ans au maximum.

Combien de temps dure un ravalement de façade ?

La durée des travaux de ravalement de façade dépend de la superficie de la façade, de l'ampleur des travaux à réaliser (simple nettoyage ou réparations, isolation extérieure potentielle) ou encore du type de matériaux utilisés. D'une manière générale, les travaux durent environ deux semaines pour un immeuble de taille moyenne. Ils peuvent cependant s'étendre jusqu’à plusieurs mois pour les grands immeubles en copropriété.